Las mejores ciudades para invertir en bienes raíces en 2020, por 8 métricas; Mapas | SparkRental

Las mejores ciudades para invertir en bienes raíces en 2020, por 8 métricas; Mapas | SparkRental
Category: Tasas De Interés
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13 enero, 2021

¿Cuáles son las mejores ciudades para invertir en bienes raíces en los EE. UU.?

Seguro, es subjetivo. Y sí, depende del tipo de inversión que esté haciendo.

Pero eso no significa que algunas ciudades no tengan mejores fundamentos para invertir en alquiler.

En nuestra búsqueda de las mejores ciudades para la inversión inmobiliaria en 2020, analizamos ocho indicadores económicos, sociales y políticos diferentes. Luego, nos asociamos con Venngage para presentar los datos visualmente en mapas divertidos y de colores brillantes.

Esto es lo que encontramos.

Tabla de contenido

Los datos: encontrar los mejores lugares para la inversión inmobiliaria

Los rendimientos inmobiliarios, en forma tanto de rentas crecientes como de valor de las propiedades, están impulsados ​​por la demanda de vivienda.

Pero, ¿qué impulsa la demanda de vivienda?

Primero, el crecimiento de la población. Crecimiento demográfico más rápido = más demanda = apreciación más rápida y rentas en aumento.

Entonces, por supuesto, observamos el crecimiento de la población. Específicamente, el crecimiento de la población entre 2010-2018 (el último año disponible en la Oficina del Censo).

Sin embargo, el crecimiento de la población solo forma la punta del iceberg. Porque lo que impulsa el crecimiento de la población es en gran medida el crecimiento del empleo, por lo que también lo medimos, en función de los datos anuales del BLS.

Por supuesto, el crecimiento de la población y el empleo por sí solo no indica las mejores ciudades para invertir en bienes raíces. Para encontrar las mejores ciudades para los propietarios, también analizamos el multiplicador de alquiler bruto (GRM), las tasas de tope, la asequibilidad del precio de la vivienda, el crecimiento del alquiler año tras año y la compatibilidad de la ley estatal con los propietarios.

También nos enfocamos en ciudades menos conocidas, para mostrar las mejores ciudades “no descubiertas” para la inversión inmobiliaria en 2020.

Debido a que diferentes ciudades brillaron en diferentes métricas, las separamos por algunas de las principales métricas, para proporcionar una serie de listas de “mejores ciudades” de acuerdo con la métrica que elija priorizar. Luego, seleccionamos 15 ciudades en las que encontramos los lugares más prometedores para la inversión inmobiliaria en este momento, en función de todos los datos tomados en su conjunto.

Sin más preámbulos, esto es lo que encontramos.

Contexto: números nacionales

Los datos de las ciudades individuales significan poco sin el contexto de cómo se comparan con las cifras nacionales.

Por lo tanto, antes de mostrar las mejores ciudades para la inversión inmobiliaria según las métricas descritas anteriormente, queríamos mostrarle cómo le está yendo a la nación en su conjunto. Lo haremos brevemente para que pueda llegar a lo bueno a continuación.

Crecimiento de la población 2010-2018 : 6,0%

Crecimiento del empleo 2018-2019 : 1,6%

Tasa de desempleo : 3.3%

Precio medio de la vivienda (por Zillow) : $ 226,800

Multiplicador de alquiler bruto (GRM) : 12,7

Tasa de capitalización : datos no precisos en todo el país

Crecimiento del alquiler 2018-2019 : 3,1%

¿Con nosotros hasta ahora? Increíble. ¡Pongamos manos a la obra!

Las mejores ciudades para invertir en bienes raíces por: Crecimiento de la población

El crecimiento de la población es un gran indicador general de la creciente demanda de vivienda. Es probable que las ciudades que experimentaron un aumento en el crecimiento de la población durante la última década vean aún más, particularmente las ciudades más pequeñas que recién comienzan a captar la atención del público en general.

Las diez principales ciudades experimentaron un crecimiento demográfico de más del 20% entre 2010 y 2018, más del triple del promedio nacional. ¡La ciudad principal creció 4.5 veces más rápido que el promedio nacional!

Estas son las ciudades de más rápido crecimiento en los EE. UU.:

Ahora giremos y observemos uno de los principales impulsores del crecimiento demográfico futuro .

Las mejores ciudades para la inversión inmobiliaria por: Crecimiento laboral

Las ciudades favorables a los negocios atraen a las empresas existentes a reubicarse y animan a los emprendedores con incentivos fiscales y de otro tipo. Y a medida que las empresas, desde pequeñas empresas emergentes hasta megacorporaciones, crecen y agregan empleos, atraen a trabajadores talentosos de todo el país e incluso del mundo.

Por lo general, se trata de trabajadores con mayores calificaciones y mejor remuneración. Leer: el tipo de personas que desean y pueden pagar por una vivienda digna.

Todo lo cual es una forma simplista de Economía 101 de decir que el crecimiento del empleo es a menudo un indicador principal del crecimiento de la población y una mayor demanda de vivienda. Su misión, si decide aceptarla, es comprar en ciudades más pequeñas y en crecimiento antes de que se conviertan en las próximas Austin o San José.

En otras palabras, mientras los precios sigan siendo asequibles.

Esto es lo que encontramos:

(el artículo continúa a continuación)

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Mejores ciudades para comprar propiedades de inversión por: Asequibilidad

Incluso si las tasas de tope y el GRM fueran excelentes en San Francisco, no le serviría de nada si no pudiera pagar el pago inicial de $ 200,000 en una propiedad de alquiler de $ 1,000,000. (Por cierto, las tasas de capitalización y la GRM en San Francisco son una mierda. Solo ilustra un punto sobre la asequibilidad).

Por lo tanto, desea viviendas de alta calidad que sirvan a inquilinos sólidos de clase media en una ciudad en crecimiento; eso sigue siendo asequible. ¿Una orden grande? Tal vez. Pero no imposible, porque encontramos algunas ciudades sólidas y de gran asequibilidad.

Para eliminar las ciudades baratas pero de mala calidad, solo permitimos ciudades con tasas de desempleo iguales o inferiores al promedio nacional. Además, evaluamos el crecimiento de la población, salvo las ciudades con un crecimiento inferior al 2%. La mayoría de las ciudades a continuación superan el promedio nacional, algunas hasta en el triple.

Finalmente, todos experimentaron un crecimiento interanual de los alquileres de al menos un 2,5%. ¡No está nada mal!

Aquí están nuestras diez ciudades principales para la inversión inmobiliaria basada en la asequibilidad:

Mejores ciudades para comprar propiedades de alquiler por: Crecimiento de alquileres

El crecimiento estancado de los alquileres no hace exactamente ningún favor a los propietarios. Una de las grandes ventajas de invertir en alquiler es que los rendimientos se ajustan automáticamente a la inflación, ya que los alquileres son un factor principal de inflación.

El crecimiento más lento de estas diez ciudades principales, Greeley, aún duplicó con creces el promedio de crecimiento del alquiler a nivel nacional. El más rápido, Midland, vio cómo los alquileres se dispararon a aproximadamente 5,5 veces el promedio nacional.

Por supuesto, estas ciudades también experimentaron una apreciación de precios más rápida que el promedio. Lo cual, por supuesto, afecta las tasas de capitalización y el GRM, pero me estoy adelantando.

Eche un vistazo a estas ciudades con los alquileres de más rápido crecimiento durante el último año:

Principales ciudades de inversión inmobiliaria por: Multiplicador de alquiler bruto (GRM)

Muy bien, pausa de diez segundos para definir el multiplicador de renta bruta. Es el precio de compra de una propiedad, o en este caso el precio de compra medio de una ciudad, dividido por los ingresos brutos anuales por alquiler.

Dicho de otra manera, es la cantidad de años que tardaría el ingreso total de alquiler de una propiedad en pagar el precio de compra.

Por ejemplo, una propiedad de $ 100,000 con $ 10,000 en rentas anuales brutas tiene un GRM de 10. Bastante fácil, ¿verdad?

De alguna manera, GRM no es tan útil como analizar las tasas de capitalización. Después de todo, GRM no incluye gastos como tasa de desocupación, reparaciones, impuestos a la propiedad, etc.

Pero eso también hace que GRM sea una cifra “más pura”: es solo una relación entre el precio y los alquileres. Como puede decirle cualquiera que alguna vez haya tenido propiedades de alquiler de bajo nivel, las tasas de tope pueden ser engañosas.

Aquí están nuestras mejores opciones para las ciudades de EE. UU. Por relación precio / alquiler, más conocidas como GRM. Si parecen altos (lo cual es malo para los multiplicadores de renta bruta), es porque están en toda la ciudad; incluyen vecindarios de alto nivel donde casi todos son propietarios de viviendas. Los vecindarios de clase media y trabajadora tendrán GRM significativamente más atractivos en cada una de las ciudades a continuación.

Las mejores ciudades para invertir en bienes raíces por: Tasas de capitalización

Para recopilar datos sobre la tasa de capitalización, nos asociamos con nuestros amigos de Mashvisor.

Seré honesto: estas tasas de capitalización no se ven muy bien en el papel. Pero al igual que GRM, las tasas de capitalización son para toda la ciudad e incluyen todos los vecindarios de propietarios de viviendas suburbanos de alto nivel que tienen inherentemente tasas de capitalización terribles.

Por lo tanto, no se deje atrapar por los números en sí, no tienen sentido. Lo que importa son las tasas de capitalización relativas: cómo se comparan las ciudades de todo el país entre sí.

Estas son las mejores ciudades para invertir en bienes raíces según las tasas de límite de arrendamiento a largo plazo. Tenga en cuenta que filtramos la lista de ciudades elegibles según varias de las métricas anteriores, como la tasa de crecimiento de la población y la tasa de crecimiento del empleo. Hay algunas ciudades en los EE. UU. Que ofrecen tasas de capitalización más altas (lo estoy viendo, Flint Michigan), pero eso no significa que recomendamos invertir allí, porque no cumplieron con nuestros criterios.

Ahora, porque lo amamos, incluimos una lista de bonificaciones , basada en las mejores tarifas de límite de Airbnb / alquiler vacacional en los EE. UU.:

Ciudad
Tasa de capitalización de Airbnb
Crecimiento laboral interanual
Tasa de desempleo
Crecimiento poblacional 2010-2018
Precio de la vivienda
Birmingham, AL 8,94 1,9% 3% 2,1% $ 146 000
Cincinnati-Dayton, OH 8,63 2,1% 2,9% 3,6% $ 144,400
Odessa, TX 8.49 2,7% 2% 18,2% $ 173.000
Winston-Salem, Carolina del Norte 7,62 1,2% 3,4% 4,8% $ 146.400
Columbia, SC 7.36 0,8% 2,8% 8.5% $ 134 000
Milwaukee-Waukesha-West Allis 6,72 0,8% 2,7% 1,3% $ 232,300
Grand Rapids-Wyoming, MI 6.31 0,8% 2,5% 8,1% $ 194,100
Fargo 6.25 0,5% 2,5% 17,2% $ 224 000
Auburn-Opelika, AL 6.14 3,4% 2,9% 16,9% $ 194,500
Greenville-Anderson-Mauldin, Carolina del Sur 5,91 -0,7% 2,7% 7% $ 176,800

¡Solo asegúrese de verificar las leyes y restricciones locales antes de lanzar un negocio de alquiler de vacaciones a corto plazo como propietario de Airbnb!

(el artículo continúa a continuación)

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Elecciones de SparkRental: las mejores ciudades en general para invertir en bienes raíces en 2020

Aislar puntos de datos individuales está muy bien, pero cuando combina todos esos datos, ¿qué ciudades emergen como grandes lugares generales para invertir?

Añadiendo el elemento humano a la ecuación, revisé los datos yo mismo. Antes de soltar los frijoles, quiero advertirles que nunca he visitado la mayoría de estas ciudades, no las conozco personalmente y no soy dueño de propiedades de inversión allí.

En otras palabras, esta lista no se basa en la experiencia de inversión personal. Se basa en la revisión manual de los datos nacionales.

De acuerdo, basta con las advertencias y una cobertura de $$. Aquí están las 15 ciudades que me llamaron la atención como las mejores ciudades para comprar propiedades de alquiler en 2020, según los datos:

Debido a que aquí se trata de transparencia, también quería compartir los datos subyacentes. Es demasiado grande para caber en una hoja de cálculo en la página, así que aquí es donde puede descargar la hoja de cálculo completa. Pero aquí hay algunos puntos de datos seleccionados para abrir el apetito:

Ciudad
Crecimiento laboral interanual
Tasa de desempleo
Crecimiento poblacional 2010-2018
Precio de la vivienda
Alquilar
GRM
Calificación de la ley estatal
Odessa, TX 2,7% 2% 18,2% $ 173.000 $ 1,393 10.35 37,5
Columbus, OH 1,3% 2,7% 10,8% $ 192 000 $ 1,403 11.40 30
Gainesville, GA 5,2% 2,5% 12,5% $ 182.600 $ 1,365 11.15 25
Port St. Lucie, FL 3,7% 3,3% 13,7% $ 227,100 $ 1,636 11.57 35
Sebastian-Vero Beach, FL 3,9% 3,4% 14% $ 219,100 $ 1,583 11.53 35
Midland, TX 3,6% 1,7% 25,8% $ 260.600 $ 1,788 12.15 37,5
Fargo, Dakota del Norte 0,5% 2,5% 17,2% $ 224 000 $ 1,419 13.15 52,5
Huntsville, AL 1,9% 2,9% 10,8% $ 169,500 $ 1,210 11,67 37,5
Cabo Coral / Fort Meyers, FL 3,7% 2,8% 21,6% $ 229,800 $ 1,739 11.01 35
Punta Gorda, FL 3,7% 3,3% 15,6% $ 236 000 $ 1,739 11.31 35
Auburn-Opelika, AL 3,4% 2,9% 16,9% $ 194,500 $ 1,333 12.16 37,5
Des Moines, IA 2% 2,2% 15,1% $ 142,500 $ 1,164 10,20 55
Sioux Falls, SD 3,3% 2,4% 16,4% $ 189,100 $ 1,214 12,98 sesenta y cinco
Lakeland-Winter Haven, Florida 3% 3,3% 17,6% $ 176,400 $ 1,308 11.24 35
Palm Bay-Melbourne-Titusville, FL 3,7% 3% 9,8% $ 213,500 $ 1,481 12.01 35

Mapa de bonificación: amabilidad de la ley estatal para los propietarios

No hicimos este mapa nosotros mismos, ese honor es para la buena gente de RENTCafé, con quienes ocasionalmente formamos equipo para contenido divertido.

Usé su evaluación de las leyes estatales de propietarios e inquilinos para ayudarme a elegir las mejores ciudades para la inversión inmobiliaria. Los nuevos inversores en alquiler rara vez se dan cuenta, pero las leyes de propietarios e inquilinos marcan una gran diferencia en su experiencia y rentabilidad como propietario. No los ignore. Seriamente.

Como ejemplo rápido, el último desalojo que presenté (en Baltimore, Maryland) tomó 11 meses, porque las leyes locales y estatales de propietarios e inquilinos son muy favorables para los inquilinos. El inquilino aprovechó todas las lagunas y trucos del libro para retrasar el proceso de desalojo. Lo cual funcionó específicamente porque las leyes están tan inclinadas a favor de los inquilinos allí.

En el mapa de RENTCafé, rojo = amigable para el propietario y azul = amigable para el inquilino. Dale un vistazo a ver: